【案例】

原告：业主

被告：某房地产开发公司、某物业管理公司

某市的北郊是该市的高科技开发区，位于该开发区东侧的xx小区位于一个主干道上，开发离在楼房尚未全部卖出之际就在高层楼字的顶部搭建了广告牌。这醒目的招牌立刻引起了该楼业主的注意，后查清该广告牌是开发商与该小区的物业管理公司协商一同制作的，目的是把广告位租给别的商家做广告，而取得一笔可观的广告牌使用费。该楼业主认为开发商和物业管理公司的行为侵犯了自己的权益而起诉到了法院，请求法院支持其要求开发商和物业管理公司停止侵权和赔偿损失的请求。

开发商认为该开发区的楼房尚未全部卖出，开发商对没卖出的楼房还拥有所有权，除业主拥有的房产产权以外，所有的房产产权还属于开发商所有，开发商还拥有对小区楼房的部分处分权；物业管理公司则认为作为业主房产的管理者，有权代表业主处理其公共部位。所以，只要两被告协商一致，就可以把广告位租给别的商家做广告，故请求人民法院判决驳回原告诉讼请求。

【 结果】

人民法院经审理查明，房地产开发公司出售广告位的楼宇已售出房屋五分之三，其对另外五分之二拥有房产产权，而物业管理公司在无权处分该楼宇的业主共有部位的情况下，却同开发商协商一致出租了楼宇顶部的广告位。又查明出租广告位的收益，房地产开发公司分得五分之二，物业管理公司分得五分之三。故法院认为被告物业管理公司侵犯了业主对楼顶的所有权，而被告房地产开发公周未经其他业主同意就将无处分权部分一同出租，构成了对其他业主的仪权。后经法院调解，业主同意把属于业主所共有的部分出思该收益以后归业主所有，而物业管理公司则把侵权所得的收益返还给业主。

【案例分析】

一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分。由大大厦的各个产权 共有，如果开发离只拥有一部分产权，另一部分由已人住的有。有，开发商就对整个楼顶无处分权，在未经业主同追的情及下顶上果设广告牌，无疑侵犯了业主对楼顶的使有权，如果变意，可以把属于业主所共有的部分出租给开发商。

对于这个问题，购买房产的业主在其购房价款中实际都已包含公共建筑的分摊价款，所以购房业主应是公共建筑的技份其有人。楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板，直接为顶楼用户是到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用。但顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务。所以，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有。

在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，这样的行为，都是对楼顶、毗连墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬，实际上是公共建筑产生的收益。依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人所有权的侵害。相应地，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项权能的，就构成了对共有人共有权的侵害。

通常的情况下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房者均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用、收益、处分等权能。

虽然，各方由于所占的共有权份额不同，权利大小不同，但作为按份共有人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不可以，但应该向其他共有人 —已购房业主通报情况，征得所有共有人能同意，如果此事难以协离一致，应当按照各自拥有的共有表系食进行表决，一般按照拥有共有权份领一半以上的共有人的意是势意，但不得损害其他共有人的权益，广告牌的使用费属于共有物生的收益，应当属于全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业，任何共有人都不能单独占有，非共有人更不能占有。

本案例中，开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议，取得的使用费自己占有，是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人，却也获得使用费收入，更是没有法律依据，已经侵害了其他共有人的合法权益。该纠纷的解决办法有两种：一是停止侵权，恢复原状；二是征得业主的同意，继续出租广告位，把属于业主的那部分收益全部归业主所有。

《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。”