作者：燕五

 
【各施手段】

2007年的中国房地产市场，已经走入了一个大盘时代，沈东阳已经敏感的知道，在整体运营上，“水语城”的多种物业形态多角度出击，已经足以立体而且丰满的占据市场地位了，虽然“绿柳公寓”用回款迅速，更贴近普通民众的小户型来直面市场需求，有可能做到在去化量上抢占先机，但如果以两个月的销售周期来看，“水语城”却是当仁不让的潜力发动机，这个项目的销售不仅仅会带动自身知名度，带动周边区域配套，甚至还有可能会带动上海南汇楼市的未来走向和宏观发展。更何况，就现在的形式上来看，“水语城”的启动速度也不遑多让。

营销有两个战场，线上战场和线下战场，沈东阳在北京的时候，是出了名的线上战场高手，通过蒋峰的指导，沈东阳曾经把北京地产圈儿的公告牌——“北京青年报”当成了一个巨大的舞台，在上面频频出手，而且屡屡得胜，做线上营销，沈东阳无疑是得心应手的，传播能力强，能见度高。可现在沈东阳却不这么看了，因为就目前全国楼市的发展形式上来看，唱念坐打的整套表演体系已经没人会耐着性子看完了，社会更浮躁，人们更功利，所有的开发商关注的都是业绩表，想要完成了一个BIG IDEA的项目运作，就不能走得太常规。沈东阳是一个很善于学习的人，他甚至觉得有时候杨震的暴力营销是可以适当而行的，关键在于把握的尺度。

沈东阳知道如果走线下的话，那就必须得玩转上海本地市场本身的游戏规则，在这个角度上来说，没人比何婷婷更有资格说话了，所以沈东阳确实得把何婷婷拉到自己这方，让她这个比郑啸虎和杨震更老资格的地头蛇来处理解析他的一些问题。

上海这座城市和北京不一样，北京有着浓厚的历史文化积累和鲜明的城市文明态度，而上海明显在这方面显得有些单薄，简单些说，在北京所面对的购房客群是肯掏钱为了概念为了创意为了线上所表达的一些东西买单的，但是在上海则不然，上海的购房客群更看重的是现实的功利的一面，这取决于两座城市截然不同的两种城市思考模式。北京相信形象相信概念的提炼和整合，上海相信数据相信报表体现的未来经济走势。在上海，营销手段不能绕弯子，要直扑主题直奔中心直截了当的打击客户受力面。

何婷婷给沈东阳详细的介绍了一下上海这一年来的楼市走向图，也介绍了目前几个区域内销售冠军的形象设立，可以说从这些资料上来看，单一的传播手段，简洁的表达方式，都是那么清晰有力。

和何婷婷与赵亮开完会回家后，沈东阳打开随身携带的笔记本电脑，开始推导锁定目前上海的各大区域经典项目营销脉络。沈东阳发现，有很多项目得势不得利，从一个职业操盘手来考虑，势可得，但利更为重要，上海，有各种圈层的存在，有些以上层建筑为主流思想构成的圈层，正在牢牢掌握着这座城市的发展命运，只有抓住了他的思想，才能把自己的思路推广出去，获取所能得到的最大利益。

另一边的杨震也没有闲下来，他多年以来在上海的操盘经历告诉他，势由事生，因势利倒，杨震所想采用的方式，是要从事件上找出路，中国的眼球经济发展到2007年的时候已经是很成熟的了，人们对于事件营销的看法，也开始有了根本上的转变，或许就许多人来说，并不一定赞同某种事件所产生的影响，但一定会被其所影响。就像早些年前911事件发生的时候，离中国很远，中国的民众也都持有不同的观点，但这起国际恐怖事件的发生，确实在潜移默化的影响着中国人对于未来和未知的一些恍惚了悟。

作为股市投资的弄潮儿，杨震非常明白投资型人群的心态，他也在明明灭灭的灵感中思考，南汇板块楼市的发展，对于投资客们的心态又是什么，虽然“绿柳公寓”最初所设计的目标客群是自住类型的，但是自住的客群中也有很大一部分具有投资眼光，买房子，特别是买期房，本身就具有着一定的投资性倾向。

新上海人，在2007年身处沪市证券影响之中的新上海人，对于投资的理解又是什么呢？他们有多少人可以接受投资环境的转变呢？

虽然沈东阳和杨震目前还没有把自己的思路理出一个确实可行的体系来，但是这两个举棋看三步的策划营销高手都已经开始了冥冥思想中的铺垫。从营销角度上来说，虽然策划思路和营销手段的规划都很重要，但这些都不是最重要的，也许，到了真正出手的时候，执行力的产生和延伸，才是取决成败的关键胜负手。

就这样，两个不停在工作中向甲方提案的乙方，也许也是在不断向自己事业生命提案的乙方，开始了一番在专业和思想两方面的碰撞。

“我能赢。”杨震对郑啸虎和身后的团队说。
“我能赢。”沈东阳对自己说。

金SIR从肖靓那里得知沈东阳和杨震开始了内部PK后特意找沈东阳吃了一顿饭，可是在吃这顿饭的时候，并没有带着肖靓，只有金SIR和沈东阳两个人，约在了一个静安寺附近的韩国料理店。

“东阳，你考虑好了吗？非要跟杨震较劲吗？”金SIR问沈东阳。
“没什么好考虑的，哥哥，这不是较劲我现在的想法就是觉得应该让公司气氛更活跃一些，竞争力更强一些。”沈东阳笑着半真半假的淡笑说。
“唉，你呀，别搞得锋芒毕露，有什么需要帮忙的吗？”金SIR关切的问沈东阳。
“还真别说，金SIR，我正在研究着搞定向营销呢，如果有需要，我可能得找您帮我。”沈东阳说。
“这个是绝对没有问题的，对了，肖靓你要好好利用，这姑娘人不错，工作能力不错。我听她说，她对把她放在杨震那一组还不太满意。”金SIR笑。
“她可不能不满意，她现在的首要任务就是要好好的干，认真的干好自己的工作，只要她能记住，我是她的直接领导，这就可以了，其它的就听公司统一安排。”沈东阳想了想说。
“嗯，我回头会交待她一声的。”金SIR点了点头说。

金SIR一直都是房地产甲方的营销顾问，在来上海之前，曾经在台湾做过几个知名楼盘，来了上海之后，几年的时间就在业内的高层里拥有了一定的知名度，金SIR这个人很喜欢和乙方打交道，所以他认识最多的，就是甲方的高层管理者和乙方有潜力有头脑的中高层。金SIR始终认为，只有乙方的中层以上人员才知道房地产策划营销到底是怎么一回事儿，他再把这些人身上学到的东西通过自己的整合灌输给甲方高层，上下承接，其实他才是最懂房地产策划营销艺术的人。

【剑拔弩张】
　　
在沈东阳的策划手段和宫鹤的反复运作中，兰洪光终于同意了把开盘现场定在项目会所里举办。沈东阳觉得这不是一种胜利，这也是一种妥协，无论是兰洪光是宫鹤或是他沈东阳，都做出了许多原本并非应该如此的妥协。目前赵汉英的身份就像是朝中主政的大臣，虽然作为战场元帅的兰洪光可以与她一较长短，但兰洪光为了长远考虑，甚至为了自己的仕途考虑，在一些非原则性问题上较劲实在是得不偿失，更何况他起初的担忧确实也就是为了多一事不如少一事，现在事情虽然要多了，可出力的又不是他，下面执行的人哪怕办坏了，他也还可以用身份挽回一些局面，到时候赵汉英想不帮他都不行了。
　　
和乙方比起来甲方的内部关系要更复杂一些，当然，也晚隐晦一些了，激烈表现出来的，往往都是一些雕虫小技，无论是杨震还是沈东阳，在处理团队内部人际关系的问题上都太过于表面化，在甲方这些权谋高手面前，他们还仅是一些初窥门径的后辈。
　　
宫鹤虽然不知道沈东阳和杨震在私底下有这么样的一场内部比拼，但宫鹤却知道沈东阳有意在竞品项目里弱化了“绿柳公寓”的比重，他很明白自己项目的直接对手之一就是“绿柳公寓”，所以他觉得他有必要要点醒一下沈东阳，虽然洪泰这个乙方吃着两家饭，可别忘了谁家的家底厚，谁家的饭菜吃得长远并且吃得香。
　　
“东阳，‘绿柳公寓’那边现在你们公司谁在负责啊？你也在管吗？”中午在甲方吃工作餐的时候，宫鹤突然开始发问。
“哦，我们几个总监是每个项目都要管的，但是主抓那边的是杨震，我现在主抓咱们‘水语城’，咱们这个盘太重要了，《租售情报》上的那篇软文发了，已经对市场说明了，我们‘水语城’是2007年南汇板块最值得关注的在售楼盘之一，特别是地铁沿线小户型部分。”沈东阳试图把话题尽可能的停留在“水语城”一个项目上，至少是目前，他不想主动把竞争势态表现得太过明显。
“东阳，其实你也知道，我们现在周边最大的竞品项目就是‘绿柳公寓’，我们的小户型和他们的小户型开发周期叠在一起了，产品同质化又太严重了，虽然同是你们洪泰做的项目，但是我不想输，我想我们领导也不会接受在营销体量上不如对方，你明白哇啦？”宫鹤压低了声音说。
“哦，宫总您放心，现在操盘这两个项目的，我和杨震都各带着一支公司的全效全案团队，之前我们内部开会也讲过了，虽然公司方面是一视同任的，但是我和杨震可要暂时以两个不同甲方的利益为考虑重点了，也就是说，其实我们分工很明确，我和杨震也会相互之间保留两个甲方的机密动态，仅仅会单方面向我们上海公司的郑总和北京总部的蒋总做必要性汇报，悄悄告诉您，从我私人的角度来考虑，我会拼尽全力来帮助‘水语城’把‘绿柳公寓’拉下销冠宝座，不过唯一不好的一点，就是您在短期内，不能跟我们公司要求换团队了。”沈东阳也凑近了宫鹤，把自己和宫鹤和“水语城”拴在一起，给了宫鹤一颗定心丸。
“那最好那最好，杨震，杨震对筑邦的项目关心得少啊。”宫鹤想了想杨震，摇了摇头。
　　
虽然杨震嘴上说策划只是一些出点子的人，但他对于肖靓在配合他工作的一些行为上还是比较满意的，肖靓的工作态度很端正。其实肖靓很聪明，因为她基本都是在用杨震的方式在工作，每次开会的时候，都先在策划意见上观测杨震的想法和意向，然后再用自己的策划语言来组织出来杨震的想法，无论对或错，都会跟杨震的主观思想保持一致，这就让她在杨震的手下做得非常舒服，在杨震这个组里，基本上都是杨震一个人在硬生生的抗着几乎所有的创作和执行，肖靓只是坐在车上，稳稳的念叨着平安经，思路坚定随大流的把每天手头的工作做好做实做完，不发表任何自己唐突的观点。

与杨震一样对肖靓倍感欣赏的人还有郑啸虎，郑啸虎对于肖靓的欣赏不仅是工作上的，平时没事儿的时候，郑啸虎经常会到楼下走走逛逛，往往走着走着就走进了肖靓的办公室，郑啸虎总是用一种特别宠溺又特别宽容的目光看着肖靓，偶尔会说一些笑话来逗肖靓，他喜欢肖靓低着头，脸尽红扑扑娇羞一笑的样子，每次肖靓露出这样的表情的时候，郑啸虎就觉得自己特别开心。
　　
肖靓这种表面上的态度端正之下，其实也隐藏着一些很深的东西，她知道自己不能在本次两位领导的PK中发挥什么太大的作用，所以她遵照金SIR的建议仅仅把自己当成一个暂时的工具，肖靓明白，自己这种不做为，就已经是站在沈东阳的一边了，这点，杨震不知道，但沈东阳应该知道，原本应该是杨震脑库的这部分，失去了作用。
　　
就在上海八月的酷暑阳光把所有人都淋得汗嗒嗒的时候，“绿柳公寓”率先出招了。
　　
某一天早上，沈东阳到了办公室刚刚翻开报纸，就看到房地产版块一个跨版软文横空出世，软文的标题很醒目，“南汇板块，还有多少小户型值得期待？”沈东阳仔细的翻看了通篇文章，这篇文章虽然是写着记者特约稿件，但业内的明眼人一看就知道，这一定是由“绿柳公寓”出钱刊发的，该文字的最后甚至做了一个连载话题的预告，内容全部都针对着南汇小户型市场形成的前世今生，其主要目的就是想说，“绿柳公寓”是南汇板块唯一一个专做小户型的项目，而它的社区文化和社区圈层已经形成，主要客群为年轻人的90平米产品，需要一种特殊的活力来张扬自己的个性。
　　
沈东阳看完后，觉得杨震出招真的是毒啊，一点儿面子都没留，虽然他们没有在文章中提到其它项目的具体名字，但这篇文章发出来后，最受打击的肯定是综合体大盘“水语城”的本期小户型产品，很明显，这第一招就是有备而来，沈东阳琢磨着，自己是时候考虑要还击了。

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